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16個公寓盤 一半酒店式管理
佛山在售酒店公寓
何為酒店式公寓？就是一種提供酒店式管理服務的公寓，投資者將所投資的公寓委托給酒店管理公司統一經營，而投資者按月獲得收益。隨著近日萬科金色領域、依 雲國際等一批公寓的上市，佛山的公寓又迎來集中推貨潮。記者發現，"酒店式公寓"成為瞭開發商向外推廣的時髦口號。走訪的16個已售、在售和待售的公寓項 目中，推出酒店式管理模式的項目占比一半。目前來看，酒店式公寓的返租普遍比同地段住宅和公寓的租金高出25%~50%，不過業內也表示，高返租並不會長 久，選擇地段、配套、服務俱佳的物業才是增值保值的王牌。
案例：月租2300，收益價高且穩定
"35㎡公寓，月租2300，租金還有保證。"剛參觀完依雲國際的錢伯恩對公寓產品的性價和收益念念不忘。
手頭有些餘錢的錢伯恩近來一直在尋找收益穩定有增值空間的小型投資產品。經朋友介紹，他將目光瞄準瞭公寓。前兩天，他來到瞭位於佛山新城中德工業服務區 內的綜合體項目--依雲國際咨詢考察，對即將上市的35㎡公寓很動心。"戶型設計合理，配套齊全，大小剛剛好，又位於新城核心，未來兩年汾江路打通，地鐵 1、6號線經過，升值潛力很大。"
同時開發商推薦的投資方式也讓他心動不已：依雲國際將采用酒店式公寓管理，項目跟華南最大的公寓運營商"私享傢"合作，買傢投資後可獲五年租約，月租金2300元左右。"按同等面積來看，租金水平算是佛山最高的瞭。"
調查：酒店式公寓租金高出同類公寓25%
融資貸款信貸年息 近兩年，城市綜合體的崛起讓這種投資門檻低，不限購的商用物業快速興起。而部分開發商通過引入第三方酒店運營商，為投資者尋找出租平臺，並保證投資者的收益，成為瞭公寓產品的最大亮點。
本周，記者走訪包括已售、在售和待售在內的16個公寓項目，發現其中有一半都引入瞭酒店式管理服務。如已經運營的私享傢連鎖君譽公寓酒店、史丹尼文化尚 領國際公寓、她他會東海國際公寓酒店等；而星星華園國際、東海國際二期酒店式公允也預計將於近期運營；同時，在售或待售的公寓項目中，依雲國際、嶺南天 地、蘇寧廣場、越秀星匯雲錦、金海M-city、麗日金鼎、I立方雲谷等均有酒店式公寓產品。 "公寓八成都是用來投資的，所以買傢對地段、租金和收益的穩定性尤為關註，酒店式式公寓有專業團隊打理，省事方便，自然最為關註。"依雲國際的銷售人員告 訴記者。
本月，招商依雲國際、萬科金色領域等一批公寓產品產品集中上市，佛山再次迎來公寓供應的小高潮。如今，公寓產品"遍地開花"，不僅遍佈季華路、桂城等中心城區，千燈湖、佛山新城等潛力新區，就連南莊、獅山等鎮街皆可覓得。
30~40㎡，面積不大，配套齊全，那收益真的有這麼高嗎？記者走訪東海國際發現，公寓的租金普遍在1200~1300元/月，而通過酒店式公寓出租的 模式，投資者能拿到1500元/月的租金，比自己放租高瞭25%；同樣，今年即將運營的星星華園國際酒店式公寓，35㎡的面積，運營商也保證投資者每月能 拿到2500元的租金，與周邊星星花園、名雅豪庭等120㎡住宅的租金基本持平，比九鼎國際等同等面積的精裝公寓月租金高出50%，約700~900元。
短租或常住，最受高端白領青睞
因價格實惠，既有酒店式管理，又可享受傢庭式體驗，酒店式公寓目前在佛山也頗有市場。
季華路段的九鼎國際、文華尚領，普君新城的君譽財富公館等酒店式公寓，每日房價普遍在150-200元之間，城市中心地段，房源價格遠低於酒店，因而在美團、拉手等各大團購網站認購火熱，最受探親訪友和外出旅行的市民喜歡。
而除瞭日租外，酒店式公寓還成為瞭高端商務白領短租或長住的最佳選擇。"一方面公司有補貼，而另一方面與自身的實際需求相關。"上班，居住都在九鼎國際 "一站式"解決的某企業高管金先生表示，可以接受酒店式公寓較高的租金。"我喜歡有一個獨立的生活、辦公一體化空間，而且離我工作的地方不遠，平日裡購 物、休閑也很方便。"
投資者：方女士：酒店式公寓，租金最穩定
於07年購買瞭位於祖廟商圈環球國 際公寓的方女士，如今就委托酒店運營方代租，80㎡左右的戶型每月能租到5000元。"當時9000元/㎡的價格很貴，但是由於周邊百花、佛賓、金城等商 業、酒店環繞，地段好租得起價。"不過方女士認為，租金高更離不開酒店運營商的專業運營水平，"房源定位高端，主要面向國內外高管，這樣的租戶也能承受得 起較高的租金。"目前，她的公寓租給瞭一位德國駐佛山公司的工程師，租金收益一直很穩定。
蔣女士：公寓的增值遠比租金重要
而正等收樓的星星華園國際公寓投資者蔣女士確認為，作為投資產品，公寓未來的增值空間遠比租金重要。"如果隻靠租金獲得收益，50萬的成本需要17年才 能回本，回報率太低瞭。"蔣女士介紹，自己並沒有選擇與酒店運營商合作，投資最重要的標準在於地段好，人氣旺。"這樣物業保值升值的空間才大，才不會因為 同類物業供應的增多而貶值。"她表示，物業所處的季華路本來就是佛山最為繁華的片區之一，租金原本就隻漲不跌，所以不需要酒店式運營的"保障"，而且 3~5年的租期也會阻礙物業租金提升的機會。
TIPS1：高返租不等於高收益
然而，上述投資者對返租期滿後的投資回報也有些許擔憂。"公寓產品越來越多，不曉得返租結束後是否還能穩定維持2000多的月租金水平。"錢伯恩的心中也有點沒底。
"佛山大部分商業產品現都處於在建階段，已成型交付使用的項目不多。"柯志斌表示，所謂的"低投資，高回報"更多的是開發商和投資者對產品的未來期望 值，至於能否實現，現實的參照並不多。"但是任何投資都有風險，返租一定不會長久。"柯志斌解釋，返租是開發商為瞭快速回籠資金的的"權宜之計"，"如果 物業的投資回報都能那麼高，開發商大可不用賣鋪，隻租不售豈不更賺錢？"
隨著公寓產品的陸續上市，投資者的選擇更加多元，但是在購買前，還是應該"擦亮慧眼"。
TIPS2：地段決定投資價值
購買公寓投資，要選對區域，就是我們所說的地段。環球國際、鴻業時代城、九鼎國際的租金居高不下，就是源於好地段。它們盤踞的季華商圈，是佛山高檔寫字 樓、綜合體和商務人士的聚集地，自然能夠得到在此工作的商務人士的認同。 專傢表示，酒店式公寓的選址也是一樣，佛山的客源以商務為主，旅遊所占的比例不大，因此選擇在季華路等CBD地段運營酒店式公寓，收益是有保證的。
TIPS3：一定要擁有"一站式"配套
全套的生活、商務服務，高端公寓投資，提供生活、休閑、工作等一站式服務，最受顧客歡迎。鴻業現代城周邊聚集印象城、順聯、流行前線等潮流購物中心，離周邊寫字樓也很近，租金一直很高；新興的九鼎國際，君譽公館，引入瞭多傢高端美食連鎖店，也帶旺瞭那裡的酒店式公寓。作為高端公寓的出租方式之一，酒店式 公寓要實現持續運營，則要靠優質的服務保障。客戶的去留很大程度上取決於酒店運營方的服務質量，提供良好的服務是吸引客源的最直接條件。
前景：酒店式公寓依托佛山城市升級
"根據我們的初步統計，禪城就有約4000套公寓產品在售或待售，南海數量更多。"市房協副會長駱儀克表示。如果按40㎡/套，一萬套數量保守計算，僅 禪桂兩地公寓供應面積就達4萬㎡。調查中記者發現，在售和待售的公寓項目，打出"酒店式公寓"招牌產品份額占比近一半。
這麼大的供應是否房屋信用貸款詐騙信用貸款化過量？業內普遍認為目前尚難定論。資深地產人士柯志斌說："佛山高端公寓主要面向的是商務人士。佛山正大力推進城市升級，促進產城融合，未來將吸引更多 的中高端人才，會帶動對高端公寓的需求。"同時他也認為，酒店管理公司有眾多網絡、客戶渠道資源，客源有保證。
文/佛山日報記者冀曉瑩
新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-04-18/08554075348.shtml
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