成交遇寒潮 一線樓市苦啃庫存
南都制圖：何欣
??根據相關單位的數據，12月首周廣州量價齊跌，成交環比跌11%至1728套。
??易居統計顯示，11月新建住宅成交，上海和廣州環比分別下跌4.8%和3.7%。
??股市熱鬧之下一線樓市未見飄紅。從具有代表意義的一線樓市來看，未能迎來年底“翹尾”。據亞豪機構統計，截至12月7日，北京可售商品住宅總量達9.3萬套，創下32個月新高，12月首周住宅成交量環比下降45%，去化壓力較大。相關單位統計廣州樓價發現12月首周量價齊跌。樓市價難漲，股票風險高，“買房還是買股”的選擇題再度引起關註。易居房地產研究院院長楊紅旭向南都記者表示，當前及未來兩三年，庫存壓力較大的三四五線城市房價難有明顯上漲，投資價值不大，而一二線及多數城市的自住者並沒有必要參與“賣房炒股”的高風險遊戲。
??房價或難大漲
??根據相關單位的數據，12月首周廣州量價齊跌，成交環比跌11%至1728套。而合富置業統計發現，廣州二手價格11月全月同比微跌約1%。另外易居統計顯示，11月新建住宅成交，上海和廣州環比分別下滑4.8%和3.7%。
??“全國房價仍在下跌，9月以來，70城房價指數同比總體由漲轉跌，也即全國大部分城市的房價已經回到瞭去年9月前後。”易居房地產研究院副院長楊紅旭向南都記者表示。
??廣州上周未見上漲的成交成績單中，黃埔區下跌最為嚴重，跌幅55%，不過白雲區上漲36%。從中心區來看，成交556套跌24%。
??“一線城市總體上是有強大的產業基礎支撐的，樓市應該不會有大的風險。”廣州維森置業董事長張維倫接受南都記者采訪表示，更為值得關註的是樓市已經確立瞭擺脫行政調控，逐步進入市場主導的階段，這也意味著供需關系、市場預期都會成為更重要的樓市影響因素。
??而不少一二線城市的樓市庫存已經十分龐大。其中北京樓市庫存創32個月新高。亞豪機構表示，截至12月7日，北京可售商品住宅總量再次突破9萬套，達到9.3萬套，創下32個月新高。
??“年底行情會好過年中，相對比較樂觀。”易居房地產研究院副院長楊紅旭分析稱，這源於三方力量的積極推動，各類樓市監管政策放松，使得購房門檻在不斷降低，此前的降息降低瞭購房貸款成本，並改變瞭很多人的市場預期，部分持續觀望的購房者正積極入市。此外，由於房價下跌的幅度在收窄，會進一步改變購房者的預期，進而加快入市。
??相關單位總經理張化學昨日也向南都記者分析稱，廣州出現首周成交環比有所下跌的情況，應該看到成交下跌也與當周新批供應大幅下降有關，新批面積下降幅度達56.95%。
??最近剛剛在11月突破千億成交量的大型房企碧桂園、保利地產就對年底樓市仍看好，稱雖然今年整體大勢並不樂觀，但找準精準的市場定位還是有機遇可圖。其中，碧桂園有關人士向南都記者介紹，營銷力度在持續加大。
??值得重視的是，多傢房企表示，在拿地上會更加謹慎甚至暫停拿地，比如下半年民間信貸設定信貸銀行不察配偶貸款全省皆可處理的恒大。
??買房or買股？
??隨著股市持續反彈，關於“賣房炒股”的討論也開始熱烈。
??不少資深的股民猶記得，在過去的十多年，每當股市上漲一段時間後，就有關於買房還是買股的“糾結”，比如2007年、2009年二三季度、2012年四季度等。其中2007年，上證指數沖高歷史高點6124的前後幾個月，選擇“賣房買股”者經歷瞭漫長的熊途。
??“要不要賣房炒股，是要看手中房產的價值幾何。”克而瑞研究機構研究員房玲向南都記者分析，有幾類房產不太值得保留，典型的就是投資房地產市場較差的二三四線城市的住宅的，此類地區房地產市場大多供過於求，且升值空間小，甚至貶值也是有可能的，尤其所謂的新區往往樓多人少。
??另外，手上持有或打算入手“不能買的房子”的，主要包括城市新區銷售型寫字樓、傳統專業市場、旅遊地產、辦公產權類住宅和二三線城市的遠郊養老大盤五大類，這幾類房子存在供應過剩、使用率低、回報無門等各種各樣的問題，發展情景堪憂。
??“從結構上分析，考慮到當前及未來兩三年，庫存壓力較大的三四五線城市，房價難有明顯上漲，在這些城市擁有多套房屋的人，也可以考慮適當賣掉一兩套房產，購買股票型基金，明年後年再視股市走勢而決定繼續持有還是退出。”易居房地產研究院副院長楊紅旭建議，一線城市和多數二線城市，以及多數城市的自住者，沒必要參與“賣房炒股”的高風險遊戲。
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新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-12-10/07055948220614438600911.shtml
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